전세보증금을 돌려받지 못했다면, 임차권등기부터 해야 하나요?
핵심 답변
이사를 나가야 하는 상황이라면 임차권등기명령이 최우선입니다. 임차권등기가 완료되기 전에 이사(점유 상실)하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다. 순서는 ① 내용증명으로 반환 최고 → ② 임차권등기명령 신청(계약 종료 후 가능) → ③ 등기 완료 확인 후 이사 → ④ 보증금 반환 소송(또는 지급명령) → ⑤ 판결 후 강제집행입니다.
절차와 기한
- 1
계약 만료 전 2~6개월
갱신 거절·해지 통지 (기한 준수 확인), 통지 증거 보관
- 2
만료 후
내용증명 발송 — 반환 기한 명시, 지연이자 예고
- 3
1~2주
임차권등기명령 신청 (청주지방법원) → 등기 완료 확인 후 이사 가능
- 4
1~6개월
지급명령(이의 없으면 신속) 또는 보증금 반환 소송 제기
- 5
판결 후
강제집행 — 부동산 경매, 채권 압류·추심. 필요시 소송 전 가압류 병행
법령·판례 근거
- §주택임대차보호법 제3조 (대항력), 제3조의2 (우선변제권), 제3조의3 (임차권등기명령)
- §주택임대차보호법 제6조·제6조의3 (묵시적 갱신, 계약갱신요구권)
- §소송촉진 등에 관한 특례법 (소장 송달 후 지연이자)
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 '다음 세입자가 구해지면 준다'고 합니다. 기다려야 하나요?＋
법적으로 보증금 반환과 새 임차인 구인은 무관합니다. 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있으며, 목적물 인도와 동시이행 관계입니다. 기다리는 동안에도 임차권등기·소송 준비를 병행하는 것이 안전합니다.
Q. 지급명령과 소송 중 무엇이 나은가요?＋
상대방이 다투지 않을 것으로 예상되면 지급명령이 빠르고 저렴합니다. 다만 이의신청이 들어오면 본안 소송으로 이행되므로, 임대인이 다툴 가능성이 높다면 처음부터 소송을 제기하는 편이 효율적일 수 있습니다.
Q. 전세보증금 반환 소송 비용은 누가 부담하나요?＋
승소하면 인지대·송달료 등 소송비용은 원칙적으로 패소한 상대방에게 부담시킬 수 있고, 변호사 보수도 대법원 규칙이 정한 범위에서 소송비용에 산입됩니다.
