세입자가 나가지 않습니다. 명도소송은 어떻게 진행되나요?
핵심 답변
순서가 결과를 좌우합니다. 연체가 기준에 이르렀다고 계약이 자동으로 끝나지 않으므로 해지 통지가 먼저이고, 소송을 걸기 전에 점유이전금지가처분을 해 두어야 합니다. 이 두 가지를 건너뛰면 판결을 받고도 집행이 막히는 경우가 생깁니다.
절차와 기한
- 1
연체 발생
주택 2기분·상가 3기분 도달 여부 확인, 보증금 잔액 계산
- 2
즉시
내용증명으로 해지 통지 — 도달해야 효력이 생김
- 3
1~2주
점유이전금지가처분 신청 — 소송 중 점유가 넘어가는 것을 차단
- 4
1~3개월
건물인도 청구 소송 — 밀린 차임을 함께 구할지 결정
- 5
판결 후
인도 강제집행 — 예고와 실행에 시간이 걸리므로 일정을 함께 계획
법령·판례 근거
- §민법 제640조(차임연체와 해지), 제618조(임대차의 의의)
- §상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지 — 3기)
- §민사집행법 제300조(가처분의 목적), 제258조(부동산 등의 인도청구의 집행)
자주 묻는 질문
Q. 밀린 월세는 보증금에서 빼면 되는 것 아닌가요?＋
결국 정산되지만, 보증금을 넘어서는 연체가 쌓이면 회수하지 못하는 부분이 생깁니다. 그래서 보증금이 남아 있을 때 움직이는 것이 중요합니다. 연체액과 보증금 잔액을 계산해 두고 청구 범위를 정하십시오.
Q. 짐만 빼면 되는데 강제집행까지 해야 하나요?＋
세입자가 자발적으로 나가면 집행까지 갈 필요가 없습니다. 다만 판결이 있어야 집행이 가능하므로, 협의가 되지 않을 가능성이 보이면 소송을 미루지 않는 편이 전체 기간을 줄입니다.
Q. 임차인이 다른 사람을 들여놓았습니다.＋
점유가 제3자에게 넘어가면 기존 판결로 그 사람을 내보내기 어려워집니다. 이를 막는 것이 점유이전금지가처분이고, 그래서 소송과 함께 또는 그보다 먼저 진행합니다. 이미 넘어간 상태라면 대상을 다시 정리해야 합니다.