형사 · 사기✓ 변호사가 답변했습니다

임대인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 전세사기 특별법 지원 대상이 되나요?

답변 요지

보증금을 못 받았다고 해서 모두 대상이 되는 것은 아니고, 법이 정한 요건을 갖춰 전세사기피해자로 결정받아야 합니다. 요건은 개정을 거치며 바뀌어 왔으므로, 현재 시점의 기준을 확인하는 것이 첫 단계입니다.

자세한 설명

특별법은 전세사기 피해자로 결정된 사람에게 경매 유예, 우선매수권, 금융·주거 지원 등을 제공합니다. 다만 결정을 받으려면 대항요건과 확정일자를 갖췄는지, 보증금이 법이 정한 범위 안인지, 다수의 피해가 발생했거나 발생할 우려가 있는지, 임대인의 기망이나 그에 준하는 사정이 있었는지 같은 요건을 충족해야 합니다.

신청은 거주지 관할 시·도에 하고, 국토교통부의 위원회가 심의해 결정합니다. 결정을 받지 못했다고 해서 권리가 없어지는 것은 아니며, 요건이 바뀌거나 사정이 달라지면 다시 신청할 수 있습니다.

여기서 놓치기 쉬운 것은 특별법 절차와 별개로 해야 할 일이 있다는 점입니다. 대항력과 우선변제권을 지키기 위한 임차권등기명령, 보증금반환청구, 임대인 재산에 대한 보전조치는 특별법 결정과 무관하게 기한이 흐릅니다. 결정을 기다리는 사이에 이사를 나가 전입을 옮기면 권리를 잃을 수 있습니다.

임대인에게 처음부터 돌려줄 의사나 능력이 없었다고 볼 사정이 있다면 형사 고소도 검토합니다. 다만 단순히 시세가 떨어져 돌려주지 못하는 상황은 형사 사건이 되지 않을 수 있어, 계약 당시 임대인의 재정 상태와 설명 내용을 함께 확인해야 합니다.