전세보증금반환보증에 가입해 두었습니다. 보증 이행을 청구하는 것과 집주인을 상대로 소송하는 것 중 어느 쪽인가요?

전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하고, 이후 임대인에게 구상하는 구조입니다. 임대인의 자력과 무관하게 회수가 이루어진다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만 이행청구에는 계약이 종료되었을 것, 일정 기간이 지났을 것 같은 요건이 붙고 그 내용이 가입한 상품과 약관에 따라 다르므로, 가장 먼저 확인할 것은 본인이 가입한 상품의 약관입니다.

여기서 실무상 가장 많이 어긋나는 지점이 이사 시점입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 그냥 이사를 나가 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이를 막는 장치가 임차권등기명령으로, 법원의 등기가 마쳐진 뒤에 이사하면 권리가 유지됩니다. 보증 이행을 청구할 계획이더라도 이 절차는 대체로 먼저 필요합니다.

보증에 가입되어 있지 않거나 요건을 갖추지 못했다면 임대인을 상대로 직접 보증금반환을 청구하게 됩니다. 이때는 판결을 받아도 임대인에게 재산이 없으면 회수가 어려우므로, 임대차 목적물이나 다른 재산에 대한 보전조치를 함께 검토합니다. 계약서와 금액이 분명한 사건이라면 앞의 지급명령을 활용할 수 있는 유형이기도 합니다.

두 절차를 동시에 밀어붙여 중복해서 받을 수는 없습니다. 보증기관이 지급하면 그 범위에서 임대인에 대한 권리가 보증기관으로 넘어가기 때문입니다. 다만 보증 금액이 보증금 전액에 미치지 못하거나 지연손해금처럼 보증 범위 밖의 부분이 남는 경우가 있어, 남는 부분을 어떻게 처리할지는 따로 판단해야 합니다.