세입자가 월세를 넉 달째 내지 않습니다. 명도소송은 어떤 요건에서 가능하고 절차가 어떻게 되나요?

순서가 중요합니다. 연체가 기준에 이르렀다고 해서 계약이 자동으로 끝나지는 않습니다. 임대인이 해지 의사를 밝혀야 하고, 그 통지가 상대에게 도달해야 효력이 생깁니다. 나중에 다툼이 생길 것에 대비해 내용증명으로 남겨 두는 것이 일반적입니다. 연체 기준은 주택 임대차가 2기분, 상가건물 임대차가 3기분으로 다릅니다.

해지 후에도 나가지 않으면 건물인도를 구하는 소송을 합니다. 이때 함께 챙겨야 하는 것이 점유이전금지가처분입니다. 소송 도중에 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘겨 버리면 애써 받은 판결로 그 사람을 내보낼 수 없게 되는데, 가처분을 해 두면 그 위험을 막습니다. 실무에서 소장과 함께 또는 그보다 먼저 진행합니다.

밀린 차임은 인도 청구와 함께 구할 수 있습니다. 다만 보증금이 남아 있다면 연체 차임은 결국 보증금에서 공제되는 관계에 있으므로, 보증금 잔액과 연체액을 계산해 두고 무엇을 청구할지 정해야 합니다. 보증금을 넘어서는 연체가 쌓이기 전에 움직이는 것이 회수 측면에서 유리합니다.

판결이 확정되면 강제집행으로 인도를 실현합니다. 집행 절차에도 예고와 실행에 시간이 걸리므로, 해지 통지부터 실제 인도까지 전체 일정을 미리 잡아 두시는 것이 좋습니다. 청주지방법원 관할 부동산이라면 소송과 집행 모두 청주에서 진행됩니다.