민사 · 전세보증금✓ 변호사가 답변했습니다

전세 계약을 앞두고 등기부를 봤더니 근저당이 있습니다. 계약해도 되나요?

답변 요지

근저당이 있다고 해서 반드시 위험한 것은 아니지만, 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 시세에 비해 얼마나 되는지를 먼저 계산해야 합니다. 경매로 넘어갔을 때 선순위 근저당이 먼저 배당받고 남은 금액에서 보증금을 받게 되기 때문입니다.

자세한 설명

등기부 을구에서 확인할 것은 근저당권의 채권최고액입니다. 실제 대출 잔액보다 크게 설정되어 있는 것이 보통이므로, 안전 여부는 채권최고액을 기준으로 보수적으로 계산합니다. 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세에 견주어 지나치게 높다면 경매 시 보증금을 다 받지 못할 위험이 있습니다.

계약을 진행한다면 순서가 중요합니다. 잔금을 치르는 날 전입신고와 확정일자를 받고, 그날 임대인이 새로 근저당을 설정하지 않도록 특약을 넣습니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기기 때문에, 잔금일에 임대인이 대출을 실행하면 그 근저당이 앞서게 되는 일이 실제로 발생합니다.

안전장치로는 전세보증금반환보증 가입을 검토합니다. 다만 선순위 채권이 일정 비율을 넘으면 가입이 거절될 수 있고, 이는 그 집이 위험하다는 신호이기도 합니다. 가입 가능 여부를 계약 전에 확인해 보는 것만으로도 판단에 도움이 됩니다.

계약 직전에 등기부를 다시 떼어 보는 것도 잊지 마십시오. 계약일과 잔금일 사이에 권리관계가 바뀌는 경우가 있습니다. 잔금 당일 아침에 한 번 더 확인하는 것이 실무에서 권해지는 이유입니다.