민사 · 전세보증금✓ 변호사가 답변했습니다

살고 있는 전셋집이 경매에 넘어갔습니다. 배당요구는 언제까지 해야 하나요?

답변 요지

법원이 정해 공고하는 배당요구 종기까지 해야 하고, 이 기한을 넘기면 배당에서 빠집니다. 우편으로 안내를 받았더라도 배당요구는 별도로 신청해야 하는 절차입니다. 먼저 확인할 것은 내가 대항력 있는 임차인인지 여부입니다.

자세한 설명

경매가 개시되면 법원은 배당요구를 할 수 있는 마지막 날을 정해 공고합니다. 임차인이 보증금을 배당받으려면 그 날까지 배당요구를 해야 합니다. 여기서 자주 생기는 오해가 있습니다. 법원에서 온 안내문을 받았다고 해서 자동으로 배당 대상이 되는 것이 아니고, 신청을 해야 합니다.

배당 순위는 대항요건과 확정일자로 갈립니다. 주택의 인도와 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었다면 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 확정일자가 없더라도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있는 제도가 따로 있습니다.

대항력이 있는지도 결정적입니다. 등기부상 말소기준이 되는 권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인은, 배당으로 보증금을 다 받지 못하더라도 낙찰자에게 남은 보증금을 받을 때까지 계속 거주하겠다고 주장할 수 있습니다. 반대로 그보다 늦었다면 배당으로 받지 못한 부분은 낙찰자에게 물을 수 없습니다. 등기부를 떼어 순서를 확인하는 것이 첫 단계인 이유입니다.

이사 시점도 함께 판단하셔야 합니다. 배당요구를 해 놓고 배당을 받기 전에 이사하면서 전입을 옮기면 대항요건이 깨질 수 있습니다. 부득이 옮겨야 한다면 임차권등기명령을 먼저 마치는 절차가 필요합니다.